Beschluss widerspricht behördlichen Auflagen: Verstoß gegen Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung
§§ 21 Abs. 3, 43 Nr. 4, 46 Abs. 1 WEG

1. Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, dessen Inhalt im Widerspruch zu den Auflagen eines bestandskräftigen Verwaltungsaktes steht, verstößt gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung.

2. Für die Beurteilung der Frage, ob ein Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, kommt es allein auf die Umstände zum Zeitpunkt der Beschlussfassung an.

(AG Köln, Urteil vom 01.04.2010, Az.: 202 C 329/09 aus juris)

Anmerkung: Die zuständige Denkmalbehörde der Stadt Köln genehmigte mit Bescheid vom 18.05.2009 die Außendämmung der Fassade mit einer Stärke von maximal 7 cm inklusive Putz und Anstrich der glatt geputzten Flächen. Der mit der Durchführung der Maßnahme beauftragte Architekt holte bei mehreren Fachfirmen Angebote ein, die alle eine Wärmedämmung mit einer Stärke von 10 cm beinhaltete.

In der Eigentümerversammlung vom 20.102009 erläuterte der Architekt die eingeholten Angebote und wies die Eigentümer vor Beschlussfassung darauf hin, dass die Denkmalbehörde lediglich eine Außendämmung von 7 cm genehmigt habe, allerdings mit dem Hinweis, dass sie nicht nachmessen werde. Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, auf der Grundlage der eingeholten Angebote eine Fachfirma mit den Arbeiten zur Wärmedämmung und Instandsetzung der Außenfassade zu beauftragen.

Der Wohnungseigentümer H. ficht den Beschluss fristgerecht an.

Das AG erklärte den Beschluss für ungültig.

Die Beschlussfassung der Eigentümerversammlung vom 20.10.2009 entsprach nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Dies folgt daraus, dass die Beschlussfassung nicht im Einklang mit dem Bescheid der Denkmalbehörde stand. Eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer, die vor dem eindeutigen Wortlaut des Bescheides der Denkmalbehörde vom 18.05.2009 darauf vertraut, dass eine bewusste Überschreitung der genehmigten Maße entweder seitens der Ordnungsbehörde nicht bemerkt oder aber für die Zukunft geduldet werden, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Für den Ausgang des Rechtsstreits war es auch unerheblich, ob die Denkmalbehörde nunmehr wegen etwaiger besonderer bauphysikalischer Verhältnisse eine Überschreitung der ursprünglich zugebilligten Maßnahme genehmigt hat oder genehmigen wird, da es für die Beurteilung der Rechtsmäßigkeit eines Eigentümerbeschlusses auf die Umstände zum Zeitpunkt der Beschlussfassung ankommt.

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