Anforderungen an Ankündigungsschreiben des Vermieters bei Modernisierungsmaßnahmen § 554 BGB
Die Pflicht des Mieters zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen setzt voraus, dass er der Ankündigung des Vermieters entnehmen kann, welche Veränderungen der Mietsache konkret beabsichtigt sind, damit er die Folgen für den Mietgebrauch abschätzen und entsprechend entscheiden kann, wie er sich zur Maßnahme verhalten will. Dies setzt eine hinreichende konkrete Beschreibung der Maßnahme auch im Hinblick auf die Ausführung voraus. Es reicht nicht aus, wenn die Maßnahme nur in einzelnen Stichworten beschrieben wird.
(AG Köpenick, Urteil vom 22.12.2009, Az.: 9 C 49/09)
Anmerkung: Die Beklagte war seit 1985 Mieterin bei der Klägerin. Die Vermieterin beabsichtigte für das Jahre 2009 den Einbau einer Zentralheizung mit doppelter Warmwasserbereitung zur Versorgung sämtlicher Wohneinheiten des Mietshauses. Die Vermieterin kündigte mit Schreiben vom 28.11.2008 den Mietern die durchzuführenden Maßnahmen schriftlich in Stichworten an. Erst mit einem weiteren Schreiben im Februar 2009 erläuterte die Vermieterin die für den Einbau der Heizung geplanten Maßnahmen genauer.
Die Beklagte lehnte die Duldung der Maßnahmen mit der Begründung ab, die Modernisierungsankündigung sei formunwirksam, da aus ihr das Ausmaß der durchzuführenden Arbeiten nicht zu entnehmen sei. Die Vermieterin klagte auf Duldung der Durchführung der Maßnahmen. Sie begründete die Duldung der Mieterin damit, dass die Modernisierungsmaßnahmen zu einer Wohnwertverbesserung und zu Energieeinsparungen führen würden. Das Amtsgericht kam zu dem Ergebnis, dass die Mieterin nicht zur Duldung der Modernisierungsmaßnahem verpflichtet sei, weil die Modernisierungsankündigung nicht den Anforderungen des § 554 Abs. 3 BGB gerecht werde.
Die Duldungspflicht setze voraus, dass der Vermieter drei Monate vor Beginn der Maßnahmen deren Art sowie deren Umfang und Beginn, die voraussichtliche Dauer und die gegebenenfalls zu erwartende Mieterhöhung mitteile. Diese Anforderungen enthalte die Modernisierungsankündigung der Klägerin nicht. Im Schreiben vom November 2008 sei die Maßnahme nur in einzelnen Stichworten beschrieben. Daraus ließe sich nur in groben Umrissen der beabsichtigte Heizungseinbau erkennen und beschränke sich auf allgemeine Ausführungen, wie sie bei jedem beliebigen Heizungseinbau vorzunehmen seien. Es sei aber nicht konkret erkennbar, wo welche Arbeiten ausgeführt werden sollen. Erforderlich wäre auch die Mitteilung gewesen, wo welche Leitungen verlegt werden sollen und an welcher Stelle im jeweiligen Raum die Heizkörper mit ihrer jeweiligen Größe installiert werden. Die Klägerin habe noch nicht einmal mitgeteilt, wie viele Heizstränge beabsichtigt sind. Ob die Maßnahmen zu einer Wohnwertverbesserung und/oder zu Energieeinsparungen führen, könne mangels einer unzureichenden Modernisierungsankündigung daher dahinstehen.
Tipp für die Praxis:
Muster für Modernisierungsankündigungen, Modernisierungsvereinbarungen und Modernisierungsmieterhöhungen
können über die Rechtsabteilung des vbw bezogen werden.
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